Alıcı kılavuzu

Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti'nin (KKTC) yeni yasalarına göre, KKTC vatandaşı olmayanlar, mülkün yalnızca bir konuttan oluşması koşuluyla, hane başına en fazla 5 dönüm alana kadar yalnızca bir mülk için tapu sahibi olma hakkına sahiptir (daha önce bu 1 dönümdü, ancak şimdi 52-2008 sayılı Taşınmaz Mal Edinimi ve Uzun Vadeli Kiralama (Yabancılar) Kanunu ile bu miktar artırılmıştır.

Satın alma izni verildikten sonra başka konut inşa etmek için yapı izni verilmeyecektir. Bu kanunun amaçları bakımından karı koca bir hane halkı sayılır. Taşınmazın tapularının adınıza tescil edilebilmesi için KKTC Bakanlar Kurulu'ndan izin almanız gerekmektedir. Bu, aşağıda daha ayrıntılı olarak açıklanmaktadır. 1'den fazla mülkün veya büyüklüğü 5 dönümün üzerinde olan bir mülkün tapusunu almak istiyorsanız, size Güven Şirketimizi kullanma veya mülkün tapusunu elinde tutacak bir KKTC şirketi kurma konusunda tavsiyelerde bulunabiliriz.

İlk adım, seçtiğiniz mülk ve satıcıyla fiyat, ödeme planı ve dahil olan kalemler konusunda yaptığınız resmi olmayan anlaşmalar hakkında bilgi almak için avukatınızla bir ilk toplantı olacaktır. Bu aşama aynı zamanda avukatınızın yokluğunuzda sizin adınıza hareket edebilmesini sağlamak için sizden vekaletname almayı da içerebilir.

Avukatınız daha sonra çıkarlarınızı korumak için bir Satış Sözleşmesi hazırlayacaktır. Satış Sözleşmesi, arsa numarası, parsel büyüklüğü, fiyat, ödeme planı, tamamlanma tarihi gibi tüm önemli şartları ve geç tamamlanmaya ilişkin cezai hükümleri içerecek ve satıcının yükümlülüklerini yerine getirdiğinden emin olmak için tüm kat planları ve spesifikasyonlar sözleşmeye eklenecektir. İnşaat işlerini bunlara uygun olarak yürütmek. Sözleşme, inceleme için hem satıcıya hem de alıcıya gönderilecektir. Her iki taraf da memnun olduğunda sözleşme imzalanacaktır.

2 Ocak 2008 tarihli yeni yönetmelik, Kuzey Kıbrıs'ta taşınmaz satın alınmasına ilişkin tüm Satış Sözleşmelerinin imzalandıktan sonraki 21 gün içinde Bölge Tapu Siciline tescil edilmesini zorunlu kılmaktadır. Artık tescil işlemi öncesinde %0,5 oranında damga vergisinin ödenmesi zorunludur. Satış Sözleşmesi tescil edildikten sonra alıcı, arazinin üçüncü bir tarafa satılmasına veya ipotek altına alınmasına karşı korunur.

Bölge Tapu Kayıt ücreti, bir Tapu için 44,50 TL, her ek Tapu için ilave 13,50 TL tutarında alınır. Sitenizin birden fazla Tapusu olabilir. Sözleşmelerin tescili için Bölge Tapu Sicili, Satış Sözleşmesinin aslını ve fotokopisini, site ve oturma planlarını, Tapu fotokopisini, Damga Vergisi makbuzunun bir kopyasını ve taraflara ait veya varsa kimlik fotokopilerini talep eder. Satıcının bir şirket olması, şirket belgelerini iki nüsha başvuru formu ve uygun ücret ile birlikte sunar.

Kayıt işlemini Tapu Dairesi'nde kendiniz gerçekleştirebilirsiniz veya avukatınıza, sizden ek bir ücret talep edecek şekilde bunu sizin adınıza yapması talimatını verebilirsiniz. Kayıt işlemini sizden başkası gerçekleştiriyorsa, bu kişiye sizin adınıza hareket etme yetkisi veren bir Vekaletname vermeniz gerekecektir.

Ayrıca, Aralık 2007'de Elektrik Kurumu, alıcıların, Satış Sözleşmesinde yer alan Damga Vergisi'nin ödendiğini kanıtlamadıkları sürece, artık mülklerine elektrik sayacı bağlanması için başvuruda bulunamayacaklarını öngören yeni bir düzenleme getirmiştir.
Avukatınız daha sonra satın alma izniniz için Bakanlar Kuruluna başvuruda bulunacaktır. Satın alma izni başvurunuz işleme alınırken Bakanlar Kurulu tapu, askerlik ve muhaceret dairelerinden aramalar yapacak ve bunların olumlu olması halinde izin verilecektir. İzin sürecinin tamamlanması uzun zaman alabilir; mevcut tahmin yaklaşık iki yıldır. Ancak bu, mülke taşınmanıza, mülkü kiralamanıza ve hatta muhtemelen mülkü satmanıza engel olmayacaktır.
Satın alma izniniz alındıktan sonra avukatınız sizi bilgilendirecek ve ardından mülkün değerlemesi için gerekli tüm tapu değerleme formlarını dolduracaktır. Tapu devrinde ödenmesi gereken vergiler ödenecek ve tapular sizin adınıza tescil edilecektir. Tüm bunları KKTC'ye gitmenize gerek kalmadan halledebilirsiniz. Avukatınız daha sonra tapu senetlerini toplayacak ve siz onları almaya hazır olana kadar saklayacaktır.

Mülk İşlemlerine İlişkin Vergi Rehberi.
HERHANGİ BİR GAYRİMENKUL SATIŞ VE SATIN ALMA İŞLEMİNDE DÖRT ANA VERGİ MEVCUTTUR:

• Bölge Tapu Siciline ödenecek Devir Harcı.
• Vergi Dairesine ödenecek Sermaye Kazançları Vergisi.
• Vergi Dairesine veya Satıcıya ödenecek KDV (KDV).
• Vergi Dairesine ödenecek Damga Vergisi.

Karşılıksız olarak hediye edilen mülkler ve mülkün aile üyeleri arasında devredilmesi durumunda farklı vergiler uygulanır. Genel kural olarak Sermaye Kazançları Vergisi Satıcı tarafından, Transfer Ücreti ve Damga Vergisi ise Alıcı tarafından ödenir. Bu aynı zamanda Satış Sözleşmesindeki açık bir madde ile taraflarca değiştirilebilir.

KDV ÖDEMESİ İKİ FAKTÖRE BAĞLIDIR:

Satıcının Vergi Dairesi tarafından Profesyonel olarak kabul edilip edilmemesine bağlıdır. Satıcının Profesyonel Satıcı olduğu kabul edilirse işlem KDV'ye tabi olacaktır.
Satıcının özel şahıs olması durumunda işlem KDV'ye tabi olmayacaktır.

Transfer Ücreti genellikle tapu devri gerçekleşmeden hemen önce Tapu Dairesi tarafından hesaplanan mülkün Takdir Edilen Değerinin bir yüzdesi olarak ödenirdi. Tapu Sicili, mülkü değerlendirme tarihindeki haliyle değerlendirir (yani mülk üzerinde yeni bir inşaat varsa), bu, mülkün değerinin tespitine dahil edilecektir.

Ancak, yeni düzenlemeler uyarınca, Tapu Dairesi, tapu devrinden önce Satış Sözleşmesinin görülmesini gerektirir ve Devir Ücretini, Takdir Edilen Değer veya Sözleşme fiyatından yüksek olanı üzerinden hesaplayacaktır. KDV ve Sermaye Kazançlarının tamamı yine mülkün Değerlendirilen Değerine dayanıyordu. Ancak yeni düzenlemeler uyarınca Vergi Dairesi artık tapu devrinden önce Satış Sözleşmesinin bir kopyasının kendisine ibraz edilmesini zorunlu kılmaktadır. Daha sonra, Takdir Edilen Değer veya Sözleşme değeri (hangisi daha yüksekse) temel alınarak KDV ve Sermaye Kazançları Vergisi hesaplanacaktır.
Damga Vergisi sözleşme bedeli üzerinden hesaplanır.